קופת גמל לדירה ראשונה - תוכנית חיסכון לדירה ראשונה - הצעה לממשלת ישראל 

אודי אלוני מציע לממשלת ישראל: "קופת גמל לדירה ראשונה" - הבעיה המרכזית מולה ניצבים מחוסרי דיור היא ההגעה להיקף ההון העצמי הדרוש לטובת רכישת דירה ראשונה. המדינה הראתה בעבר שהיא מסוגלת להקים מנגנונים שיסייעו ויפטרו ממס לטובת מטרות שונות, אין ראוי מלהפנות את המנגנונים האלה לטובת צבירת הון עצמי לדירה ראשונה

 

 

FacebookTwitterLinkedinWhatsapp
איור דובי קוייךאיור דובי קוייך

אודי אלוני, מנכ"ל FUNDER 11/08/2022

משבר הדיור || תוכנית חסכון | גמל לדירה ראשונה 


הצעה לממשלת ישראל: קופת גמל לדירה ראשונה

מאת: אודי אלוני | מנכ“ל ומייסד משותף פאנדר בע“מ


הבעיה המרכזית מולה ניצבים מחוסרי דיור היא ההגעה להיקף ההון העצמי הדרוש לטובת רכישת דירה ראשונה. המדינה הראתה בעבר שהיא מסוגלת להקים מנגנונים שיסייעו ויפטרו ממס לטובת מטרות שונות, אין ראוי מלהפנות את המנגנונים האלה לטובת צבירת הון עצמי לדירה ראשונה 


הצעה זו באה לטפל בבעיה מספר אחת המונעת מזוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה – בעיית ההון העצמי. מדינת ישראל מעודדת רכישת דירה למגורים )לחיזוק הקשר לארץ( ולכן מתגמלת רוכשי דירה ראשונה בשורה של הטבות מס, ביניהן: פטור ממס רכישה ופטור ממס שבח, על מנת להקל בעלויות ולאחרונה אף תוכניות דירה בהנחה. עם זאת הנתונים ממחישים בהתמדה, כי למרות ההטבות, זוגות צעירים בישראל מתקשים מאוד לרכוש דירה משלהם בעיקר בגלל מחסור בהון עצמי מספק. 
כפועל יוצא, מרבית הצעירים בישראל נאלצים לגור בדירות שכורות ולמעשה "מבזבזים" אלפי שקלים מדי חודש, שאינם מנותבים לתשלום עבור דירה משלהם. נוצר מצב אבסורדי שבו על אף עידוד המדינה, ולמרות הלחצים המופעלים על הצעירים, לרוב מהוריהם, לקנות דירה וליהנות מהטבות המס בטרם מחירי הדיור יזנקו עוד יותר, זוגות צעירים עדיין לא מצליחים לעמוד במחירי הדיור הגבוהים ולכן ההטבות הללו אינן אפקטיביות. 


 תוכנית חיסכון לדירה ראשונה 


הצעה זו להחלטת ממשלה על הקמת קופת גמל ייעודית לחיסכון לדירה (או לחילופין – תוכנית חיסכון בנקאית לדירה ראשונה), נועדה לנתב באופן מושכל את ההטבות שהמדינה מעניקה, כך שהן יהיו אפקטיביות עבור זוגות צעירים ויאפשרו להם לראשונה, לרכוש דירה משלהם.


 פטור ממס רווחי הון 


כיום, אלו החוסכים כסף לקניית דירה, סופגים מיסוי על כספי החיסכון שלהם, בין אם מדובר במיסוי על פיקדונות ובין אם מדובר במיסוי על רווחים מקרנות או מניירות ערך. אין היום בישראל חשבון ניירות ערך סגור אשר חל עליו מיסוי רק כשהכסף משתחרר ולכן כל הרוכש ניירות ערך, ממוסה כל פעם שהוא מבצע מכירה. פתיחת קופת גמל ייעודית לחיסכון לדירה ראשונה שתהיה פטורה ממס רווחי הון או תוכנית חיסכון לדירה ראשונה פטורה ממס פיקדונות, תעזור לחוסכים באמצעותה לחסוך את הכספים הדרושים לרכישת דירתם הראשונה. אולם זו רק ההתחלה.


 אג"ח מיועדות 


בנוסף המדינה צריכה להנפיק עבור קופת הגמל או תוכנית החיסכון אגרות חוב ייעודיות שתהיינה צמודות ל“מדד מחירי הדירות“ ו/או ל“מדד תשומות הבניה“ (הצמדה של כ־30־20 אחוזים מהקופה). בדרך זו, ניתן יהיה להבטיח כי אלו שאין ברשותם דירה יזכו ל“הגנה“ (לפחות חלקית) מפני עליית מחירי הדיור. התוכנית תוכל ליצור מהפך של ממש ביכולתם של צעירים בישראל לרכוש דירה למגורים, וכן תתרום לאיזון מיטבי יותר בין הביקוש להיצע בענף הנדל"ן, באמצעות נטרול הלחץ לרכוש דירה ומהר, בטרם המחירים יעלו. כשהביקוש לדירות יתפרש על פני יותר שנים, ייווצר איזון טבעי מיטבי יותר בשוק הנדל"ן.


 עד 1 מיליון שקלים 


על מנת לוודא כי הנהנים מ“קופת גמל דירה ראשונה“ הפטורה ממסים, ישתמשו בה למטרה שלה יועדה, ניתן להגביל את החיסכון בקופה לגובה של מחצית ממחיר דירה ממוצעת במשק. ניתן לקבוע כי הכסף שנחסך בקופת הגמל, ישתחרר ישירות לבנק עם לקיחת משכנתא, או לקבוע לחילופין, כי החיסכון בקופת הגמל ימוסה במלוא המיסוי במידה והחוסך פדה את הכספים מבלי שרכש דירה. אפשרות נוספת, היא לקבוע כי במידה והחוסך בקופת הגמל לא רכש דירה בסופו של דבר, הכסף הפטור ממס יוכל לשמש לחיסכון פנסיוני.


 המשך לתוכנית חיסכון לכל ילד 


תוכנית כזו תהיה המשך ישיר לתכנית חיסכון לכל ילד שהמדינה מעניקה, על ידי האפשרות להעביר את החיסכון שנצבר בתכנית חיסכון לכל ילד, להמשך חיסכון בקופת הגמל לדירה ראשונה. בכך תתמוך המדינה בצעירים שייצאו לחייהם העצמאיים לאחר השירות הצבאי ותעודד אותם להמשיך ולחסוך כספים לדירתם הראשונה. 


 במקום פנסיה 


אפשרות נוספת היא לאפשר לצעירים שעדיין לא רכשו את דירתם הראשונה, להפקיד כספים מהשכר לקופת הגמל הייעודית לרכישת דירה ראשונה אפילו במקום הפקדה לפנסיה. מעסיקים יוכלו להפריש אף הם לקופה, כהטבה ממקום העבודה. 
הרעיון הזה בא בעקבות מקרים שבהם צעירים משכו את קרן הפנסיה שלהם (בדרך שילמו כ־%35 מס) על מנת לעמוד בתנאי ההון העצמי לרכישת דירה ופגעו בעצם בעתידם הפנסיוני ולא נהנו מהטבת המס לפנסיה. אם נאפשר לצעירים להפקיד כמחצית מההפרשה לפנסיה ל"גמל לדירה ראשונה" הפגיעה בפנסיה תהיה נמוכה יותר.


 הורים יקרים 


הורים למשל לא ימתינו עם העזרה שלהם ויעבירו ישירות ל"קופת הגמל לדירה ראשונה" וכך הילדים ייהנו מפטור ממס על החיסכון עד שירכשו את דירתם. הרעיון המובא כאן יידרש לשכלול ולדיוק אולם אין ספק כי הצעירים של היום משוועים לתוכנית שתעזור להם להגיע לדירה ראשונה מבלי לשבור את הפנסיה שלהם או של הוריהם ולקבל מהמדינה את אותו היחס (הטבות המס) הניתנים לצעירים עשירים שקונים דירה בקלות בתחילת דרכם, ומרוויחים למעשה את הטבות המס במלואם בעוד המתקשים לרכוש סובלים.