שכר הדירה מתנתק ממחירי הדירות 

הנתונים תומכים בצמיחה של כ-3.5% השנה, מעט מתחת לתחזית בנק ישראל לצמיחה של 4%, אם כי המצב הגיאופוליטי שברירי, וכל פגיעה של מספר ימים בשגרה הכלכלית יכולה לשנות את התמונה.

האינפלציה השנתית ירדה לשיעור שנתי של 1.6% בהשפעת הייסוף בשער החליפין. ככל שהשפעה זו מתפוגגת אנו צפויים לראות עלייה ברמת האינפלציה במחצית השנייה של השנה. תחזית האינפלציה ל- 12 החודשים הקרובים עומדת עתה על 2.0%.

למרות שקצב האינפלציה השנתי צפוי להיוותר נמוך בחודשיים הקרובים, נראה תהליך הדרגתי של עלייה בציפיות לאינפלציה. זה עדיין יאפשר לבנק ישראל להפחית את הריבית לרמה של 3.25%, אך בהמשך הדרך התמונה הופכת להיות פחות ברורה והיא תלויה במשתנים רבים ובעיקר בשער-החליפין.

העלייה שאנו רואים עתה בתשואת שכר-הדירה, משקפת השפעות בפיגור של עליות הריבית בשנים הקודמות.

רמת התחלות הבנייה של כ- 80 אלף יחידות לשנה יוצרת עודפי היצע. אלו אולי לא מספרים גדולים מאוד, אך להערכתנו הם צפויים למתן בהמשך הדרך הן את מחירי הדירות והן את מחירי השכירות.

 ישראל
 

ההסלמה במלחמה במפרץ הפרסי מאיימת לזלוג גם לישראל, אך זה לא הותיר חותם על השווקים בישראל, ושוק המניות רשם בשבוע החולף עלייה של 1.85% בניגוד למגמת ירידות השערים בעולם. השקל פוחת בשיעור של 1.46%, אולי בהשפעת ירידות השערים בשוקי המניות בעולם. הכנסת פוזרה ויוצאת לפגרת בחירות, שצפויות להתקיים ב-27 באוקטובר. בחירות בישראל בדרך כלל לא משנות מקצה לקצה את המדיניות הכלכלית, אך לאלו הנוכחיות עשויה להיות השפעה משמעותית על המשק והשווקים, ולו רק בגלל האמוציות הרבות שהן מעוררות בקרב הציבור לאחר שלוש שנים של מלחמה. נתוני סחר-חוץ לחודש יוני מחזקים את ההערכה שהצמיחה ברבעון השני הייתה גבוהה מאוד. היצוא התעשייתי זינק בכ- 18% (דולרי) לעומת הרבעון הראשון. עלייה נרשמה גם בכל רכיבי היבוא. הנתונים תומכים בצמיחה של כ-3.5% השנה, מעט מתחת לתחזית בנק ישראל לצמיחה של 4%, אם כי המצב הגיאופוליטי שברירי, וכל פגיעה של מספר ימים בשגרה הכלכלית יכולה לשנות את התמונה.

האינפלציה השנתית ירדה לשיעור שנתי של 1.6% בהשפעת הייסוף בשער החליפין. ככל שהשפעה זו מתפוגגת אנו צפויים לראות עלייה ברמת האינפלציה במחצית השנייה של השנה. חידוש המתיחות במפרץ הפרסי הביא לזינוק במחירי הנפט בעולם, וזה צפוי להשפיע על מדד המחירים לחודש אוגוסט. בד בבד צמצום בהיצע הטיסות צפוי להוביל לעלייה חדה במחירי הטיסות בחודשי הקיץ. מחירי שכר-הדירה רשמו עלייה חריגה החודש, הרבה מעבר לעונתיות של חודש יוני. אנו מתקשים להסביר את הגורמים מאחרי עלייה זו, ומניחים קצב התייקרות מתון יותר בשנה הקרובה.

בעוד שהדלק והטיסות הם גורמים חד פעמיים שצפויים להתאזן בהמשך השנה, קיימים גורמים אחרים שתומכים בחזרת האינפלציה למרכז היעד, ובעיקר קצב עליית השכר במשק שמגיע לכ-6%. בנוסף, אנו מניחים עליות מחירים שמקורן במגזר הציבורי, כגון התייקרות התחבורה הציבורית, כחלק מתוכנית לצמצום הגירעון שתאומץ לאחר הבחירות. תחזית האינפלציה ל- 12 החודשים הקרובים עומדת עתה על 2.0%.

ריבית בנק ישראל הופחתה בתחילת חודש יולי וחטיבת המחקר בבנק ישראל צופה שהיא תמשיך לרדת לרמה של 3.0% בשנה הבאה. הציפיות לאינפלציה עומדות על רמה של כ- 1.7% לכל הטווחים. אנו מעריכים שלמרות שקצב האינפלציה השנתי צפוי להיוותר נמוך בחודשיים הקרובים, נראה תהליך הדרגתי של עלייה בציפיות לאינפלציה. זה עדיין יאפשר לבנק ישראל להפחית את הריבית לרמה של 3.25%, אך בהמשך הדרך התמונה הופכת להיות פחות ברורה והיא תלויה במשתנים רבים ובעיקר בשער-החליפין. שוק הנגזרים החל לגלם רק הפחתת ריבית אחת השנה והתייצבות של הריבית ברמה של 3.25%.

מחירי הדירות יורדים ומחירי השכירות עולים – מה יכול להסביר את זה? מחירי שכר-הדירה עלו בשנה האחרונה בשיעור של 4.4%, בעוד שמחירי הדירות ירדו ב- 2.0%, ומחירי הדירות החדשות אף ירדו בשיעור של 3.9%. אם בוחנים את זה פיננסית אז התשובה האינטואיטיבית היא שעליית ריבית עשויה להסביר את זה – היא גורמת להתאמה של מחירי השכירות לריבית האלטרנטיבית. אלא שהריבית לא עלתה, היא דווקא ירדה. להערכתנו זה עדיין לא לגמרי שולל את ההנחה שתנועת המספרים של מחירי הדירות והשכירות מושפעת בין השאר מהריבית. השינויים במחירי השכירות הם בדרך כלל מאוד הדרגתיים – הנטייה היא לא לעדכן משמעותית את המחיר לשוכר קיים. כמו כן, עליית מחירי שכר-הדירה מושפעת מאוד מהכנסות משקי הבית (בניגוד לדירות שממומנות במידה רבה במשכנתאות), ולכן יש גבול להתייקרות השנתית. אנו חושבים לכן שהעלייה שאנו רואים עתה בתשואת שכר-הדירה, משקפת השפעות בפיגור של עליות הריבית בשנים הקודמות. בשטח זה מתבטא בירידה במספר הדירות הנרכשות לצרכי השקעה. בסופו של דבר ככל שהריבית תתייצב או תפחת, נראה אולי בלימה של עליית מחירי השכירות. הבחינה של שוק הדיור במונחים פיננסיים היא דרך אחת לבחון את השוק, בטווח הקצר יש השפעה גדולה לעודפי היצע שקיימים עתה, ולציפיות של הרוכשים הפוטנציאליים. ישראל עוברת בשנים האחרונות שינוי דמוגרפי, בעיקר עקב שינוי בהגירה נטו לישראל. במצב החדש, רמת התחלות הבנייה של כ- 80 אלף יחידות לשנה יוצרת עודפי היצע. אלו אולי לא מספרים גדולים מאוד, אך להערכתנו הם צפויים למתן בהמשך הדרך הן את מחירי הדירות והן את מחירי השכירות.

גלובלי
 

המתיחות הגיאופוליטית במזרח התיכון החריפה ומחירי הנפט שבו לרמות של כ־85–88 דולר לחבית לאחר הירידה שנרשמה ביוני. בד בבד, נרשמה ירידה חדה במניות שקשורות ל- AI, על רקע השקת מודל AI חדש של חברת Moonshot הסינית. במידה רבה זה סרט שהיינו בו בתחילת 2025 כש- DeepSeek השיקה מודל AI מתחרה לקיימים עם הוצאות פיתוח זולות. המרוץ להובלה טכנולוגית מניע עתה את הכלכלה העולמית, אך מנגד, מודל הרווח של החברות פחות ברור, וכל איום כזה על הרווחיות מרתיע את המשקיעים. הטכנולוגיה כאן להישאר, אך האם השקעות העתק יחזירו את עצמן, זה כבר פחות ברור. עתיד ההשקעות האלו צפוי להיות גורם משמעותי שישפיע על מחזור העסקים ואפילו על המדיניות המוניטרית. כך לדוגמא, השווקים מגלמים היום לפחות העלאת ריבית אחת בארה"ב. ספק אם העלאת הריבית תתממש אם הפחד מהתמחור בשווקים יוביל לירידות בוולסטריט.

מרבית שוקי המניות בעולם רשמו ירידות שערים בשבוע האחרון על רקע ירידות במניות הטכנולוגיה. בארה"ב מדד הנאסד"ק 100 ירד ב-4.1%, מדד הדאו ג'ונס ירד ב-0.9% ומדד ה-S&P500 ירד ב-1.6%. באירופה מדד היורוסטוקס 50 ירד ב-0.6%, מדד הקאק נותר ללא שינוי ומדד הדאקס בגרמניה ירד ב-0.9%. באסיה נרשמו במרבית השווקים ירידות שערים חדות. ביפן מדד הניקיי ירד ב-6.4%, בסין מדד שנחאי ירד ב-5.8%. בולטות במיוחד הירידות החדות במדדי קוריאה וטייוואן, המשקפות את התיקון בסקטור השבבים לאחר ביצועי היתר החזקים שנרשמו מתחילת השנה. מדד הקוספי 100 בקוריאה ירד בשיעור של 14%, והוא נמוך בכ-27% מהשיא שנרשם לפני כחודש.

מדד המחירים לצרכן בארה"ב לחודש יוני הפתיע כלפי מטה והצביע על התמתנות משמעותית בלחצי האינפלציה. מדד המחירים לצרכן ירד ביוני ב-0.4%, ירידה חדה יותר מהצפי (0.1%-) ובקצב השנתי נרשמה התמתנות ל-3.5%, לעומת 4.2% בחודש הקודם. הגורם המרכזי לירידה היה צניחה של 5.7% במחירי האנרגיה, ובראשם ירידה של 9.7% במחירי הבנזין. במקביל, גם אינפלציית הליבה (ללא מזון ואנרגיה) הייתה חלשה מהצפוי ונותרה ללא שינוי חודשי, כך שהקצב השנתי ירד מ־2.9% ל־2.6%. ההתמתנות לא נבעה רק מאנרגיה, אלא גם מירידות או האטה בסעיפים כמו ביטוח רכב, ביגוד, שירותי בריאות, תקשורת ומחירי רכבים משומשים, לצד המשך התמתנות בעלויות הדיור והשכירות. גם במדד המחירים ליצרן נרשמה ירידה ביוני. מדד ה-PPI ירד ב-0.3%, לעומת צפי שיוותר ללא שינוי, והקצב השנתי ירד ל-5.5%. המדד ללא מזון ואנרגיה עלה ב-0.2%, גם הוא מעט מתחת לצפי, וב-12 החודשים האחרונים הקצב השנתי עלה מעט ל-4.7% מרמה של 4.6%.

למרות נתוני האינפלציה של חודש יוני השוק ממשיך לתמחר הסתברות לא מבוטלת להעלאה אחת עד שתיים במהלך השנה הקרובה אך בשבוע האחרון נרשמה ירידה קלה בציפיות להעלאת ריבית. השוק צופה בהסתברות של כ-70% העלאת ריבית של 0.25% בחודש ספטמבר, וצופה העלאה נוספת לרמה של 4.25% בחודשים הראשונים של 2027 בהסתברות של כ-67% לעומת כ-90% לפני שבוע. בסיכום השבוע האחרון תשואת אג"ח ממשלת ארה"ב לשלושים שנה נותרה ברמה של5.07% והתשואה לעשר שנים נותרה ברמה של 4.55%. התשואה לחמש שנים ירדה מעט לרמה של 4.28% והתשואה לשנתיים ירדה מעט ל- 4.17%.

הפעילות הכלכלית בארה"ב נותרה חזקה יחסית. מספר דרישות דמי אבטלה ראשוניות ירד מעבר לציפיות לרמה של כ-208 אלף בשבוע האחרון, נתון מעט נמוך מהממוצע השבועי של החודש האחרון שירד ל-214 אלף. מספר דרישות דמי אבטלה מתמשכות ירד גם הוא בכ-16 אלף דרישות חדשות לרמה של ל-1.80 מיליון. מדד אמון הצרכנים של אוניברסיטת מישיגן המשיך לרשום שיפור ביולי ועלה ל־54.4 נקודות לעומת 49.5 ביוני, אך למרות ההתאוששות הוא עדיין נמוך משמעותית מהרמות ההיסטוריות. השיפור נבע בעיקר מירידת מחירי הדלק ומההתמתנות באינפלציה במהלך יוני, אשר תרמו לשיפור הן בהערכת המצב הנוכחי והן בציפיות לעתיד. במקביל, ציפיות האינפלציה של הצרכנים המשיכו לרדת, כאשר הציפיות לשנה הקרובה ירדו ל־4.2% לעומת 4.6% ביוני. חשוב לציין שחלק ניכר מהסקר נאסף לפני ההסלמה המחודשת בין ארה"ב לאיראן ועליית מחירי האנרגיה ביולי, ולכן עדיין מוקדם להסיק שהשיפור בסנטימנט יהפוך למגמה מתמשכת.

שוק הנדל"ן האמריקאי המשיך להפגין חולשה בחודש האחרון, למרות העלייה בהתחלות הבנייה. מדד אמון הקבלנים (NAHB) ירד לשפל שנתי של 34 נקודות ונשאר ברמות נמוכות המאפיינות שוק חלש, והחתימות על חוזים למכירת בתים קיימים ירדו ב־5.4% ביוני. מנגד, התחלות הבנייה זינקו ב־19% ביוני, לאחר זינוק של 15% בחודש הקודם, אך עיקר העלייה נבע מבנייה רב - משפחתית (בנייני דירות) לאחר חולשה חריגה בחודש הקודם, בעוד שבניית בתים צמודי קרקע כמעט שלא גדלה. מכלול הנתונים מצביע על כך ששוק הדיור ממשיך להיות אחד הענפים הרגישים ביותר לריבית הגבוהה בארה"ב

סביבת האינפלציה בגוש האירו נותרה מאתגרת, והריבית צפויה לעלות. למרות שאינפלציית הליבה ירדה ל־2.4%, היא עדיין מושפעת מלחצי שכר מתמשכים ומעליות מחירים בענפי השירותים. הבנק המרכזי האירופי צפוי  להשאיר את הריבית ללא שינוי בהחלטה הקרובה, אך בשבוע האחרון נרשמה עליה בציפיות להעלאת ריבית של ה-ECB. השוק מתמחר כעת בין שתיים לשלוש העלאות בשנה הקרובה לרמה שבין 2.75%-3.0%. ההעלאה הקרובה צפויה כבר בחודש ספטמבר. גם בבריטניה נרשמה עלייה בציפיות לעליית ריבית משוק ההון בשבוע האחרון, והשוק צופה כעת בין שתיים לשלוש העלאות ריבית מצטברות בשנה הקרובה, כשהראשונה צפויה כבר בהחלטה של חודש ספטמבר בהסתברות של כ-70%.

הכלכלה הסינית צמחה בקצב נמוך מהצפוי ברבעון השני. ברבעון השני נרשמה בסין צמיחה של 4.3% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, לעומת קצב של 5.0% ברבעון הקודם, ולעומת הרבעון הקודם נרשמה צמיחה של 3.6% במונחים שנתיים לעומת 5.3% ברבעון הקודם. הצמיחה נשענת במידה רבה על יצוא ועודפי סחר, בעוד שהביקוש המקומי, ההשקעות הפרטיות ושוק הנדל"ן נותרים חלשים. למרות החולשה ברבעון השני, נתוני חודש יוני היו טובים מהצפוי והצביעו על שיפור בפעילות התעשייתית ובמכירות הקמעונאיות. עם זאת, החולשה המתמשכת בביקוש המקומי מעידה כי מנועי הצמיחה של הכלכלה הסינית עדיין אינם מאוזנים.